Sollen wir unser Haus vererben oder verkaufen ?

Praxisfall: Ein Rentnerehepaar bewohnt ein eigenes Zweifamilienhaus in der Parterrewohnung, die Wohnung darüber ist vermietet. Die Liegenschaft mit Baujahr 1911 kostete das Paar 450′000 Franken. 100′000 Franken wurden als Eigenkapital eingebracht, der Rest als Hypothek von der Bank aufgenommen. Nun stellen sich die beiden 75jährigen Fragen zur Vorsorge und zwar in doppelter Hinsicht.

Das Bild ist weit verbreitet: Man hat ein Leben lang gearbeitet und sich irgendwann den Traum erfüllt und das eigene Häuschen mit Garten zugelegt. Viele ältere Menschen betrachten ihr Haus als die letzte Bleibe und nur selten wird der Umzug in eine Wohnung, dem eigenen Haus vorgezogen. Der Angewohnheit, Bestehendes zu behalten steht freilich das Alter gegenüber, in welchem man sich mit dem Verwalten der Liegenschaft immer schwerer tut und Arbeiten rund ums Haus deutlich anstrengender werden. Die Frage, die sich ältere Menschen deshalb früher oder später stellen werden ist: Was passiert mit unserem Haus?

In einer solchen Situation ist es wichtig, sich als Rentner über die eigenen Bedürfnisse klar zu werden. Will ich bis zum Lebensende im Haus bleiben? Wenn ja, wie kann ich die Verwaltung der Liegenschaft übertragen, ohne das Wohnrecht zu verlieren? Ist das Überschreiben der Liegenschaft an die Kinder dem Verkauf an Dritte vorzuziehen? Und wo liegen die finanziellen und steuerlichen Fallen? Im Konkreten Fall hat sich das Paar entschieden, in der Wohnung bleiben zu wollen, sie möchten aber mit den Arbeiten rund um das Haus nichts mehr zu tun haben. Dies dürfte wohl eine Situation darstellen, wie man sie in vielen Fällen antrifft. Hierfür bieten sich zwei Lösungswege an:

1. Erbvorbezug

Mit dem Überschreiben einer Liegenschaft, oder auch dem Verkauf an Erbberechtigte Familienmitglieder, gehen Rechte und Pflichten die aus einem Grundpfandvertrag mit der Bank einhergehen zu den neuen Besitzern über. In vielen Fällen übernimmt die Bank die neuen Besitzer ohne die Konditionen der Hypothek zu verändern. Dabei wird nicht nur der Schuldbrief über 350′000 Franken an die neuen Besitzer überschrieben, sondern auch das Kapital von 100′000 Franken. Wird die Liegenschaft zu einem deutlich tieferen Wert als dem Verkehrswert verkauft handelt es sich genau genommen um eine „gemischte Schenkung“, die Auswirkungen auf spätere Erbgänge haben wird, also in jeden Fall als Erbvorbezug bezeichnet werden kann: Vorvererbt wird entweder nur das Haus, oder Haus und Kapital.

Wichtig: Als Gegenleistung für das im Haus bleibende Kapital, kann das verkaufende Rentnerpaar beispielsweise ein unbeschränktes und vor allem unentgeltliches Wohnrecht ausbedingen. Auch wenn das Kapital den Eltern zurückgegeben wird, kann bei der Überschreibung eine Vereinbarung bezüglich Wohnrecht vereinbart werden. Halten Sie sich bitte an den Grundsatz, immer alles schriftlich festzuhalten, egal wie gut das Verhältnis untereinander ist.

Der Vorteil einer Überschreibung: Das Haus bleibt der Familie als Wertanlage erhalten und den bisherigen Besitzern ist Gewiss, bis zum Lebensende eine Bleibe zu haben. Obwohl von Kanton zu Kanton verschieden, kann man davon ausgehen, dass die Kosten für die notariell nötigen Grundbuchänderungen tiefer sind als bei einem Verkauf. Steuerlich geht nur der Vermögenswert an die Begünstigten über. Erbschaftssteuern fallen erst bei Ihrem Ableben an.

Der Nachteil: Wird nur ein Teil der Erbberechtigten – zum Beispiel nur eines der Kinder – für den Erbvorbezug berücksichtigt, kann das zu erheblichen Spannungen in der Familie führen. Solange Sie leben, können Sie mit ihrem Eigentum zwar machen was Sie wollen und sich über gesetzliche Bestimmungen hinwegsetzen, sofern alle Beteiligten mit der Vorgehensweise einverstanden sind. Bedenken Sie aber, das nach Ihrem Tod, die beim Erbvorbezug nicht berücksichtigten Nachkommen auf Ihren gesetzlichen Erbanteil (auch Pflichtanteil genannt) bestehen dürfen und die vormals begünstigte Partei das Ungleichgewicht wird ausgleichen müssen.

2. Verkaufen

Der Verkauf einer Liegenschaft steht jedem und jederzeit als Variante zur Verfügung. Die verbreitete Meinung, den Erben ginge durch den Verkauf  der Liegenschaft etwas verloren und diese dürfe deshalb nicht verkauft werden, entspricht nicht der Wahrheit. Im Fall unseres Rentnerpaares hätten dieses als Verkäufer durchaus gute Karten das Haus mit viel Umschwung zum gleichen Preis zu verkaufen, wie es damals erstanden wurde.

Wichtig: Auch mit dem Verkauf kann ein Wohnrecht als Verkaufsbedingung ausgehandelt werden. Weil Sie das einst einbezahlte Kapital teilweise oder ganz zurück erhalten, werden Sie gegenüber dem neuen Besitzer eine Miete bezahlen müssen, über die es zu verhandeln gilt. Achten Sie auch hier unbedingt darauf, dass alle Abmachungen schriftlich festgehalten und von allen Parteien unterschrieben werden. Für den Verkauf brauchen Sie in jeden Fall einen Notar, der die Grundbuchänderungen einleiten wird.

Der Vorteil eines Verkaufs: Dem Rentnerpaar steht nach dem Verkauf eine relativ grosse Summe zur Verfügung, die ihnen viele Freiheiten bietet. Ausserdem muss man sich  nicht weiter um das spätere Vererben der Liegenschaft kümmern.

Der Nachteil: Beachten Sie, dass ein „fremder“ Besitzer trotz Wohnrechtzusicherung Änderungen an der Liegenschaft vornehmen kann, die Ihnen missfallen könnten. Darüber hinaus muss die Verkäuferschaft damit rechnen, dass das erhaltene Kapital als Einkommen deklariert werden muss und künftig höhere Vermögenssteuern anfallen. Das Vermögen bestand zwar schon während dem Besitz der Liegenschaft, die Erhöhung ergibt sich aber aufgrund nicht mehr abzugsfähiger Schuldzinszahlungen.

So oder so: Prüfen Sie Ihre eigenen Bedürfnisse, denn grundsätzlich sind Sie in Ihren Entscheidungen völlig frei. Klären Sie ab, ob Ihre Nachkommen das Haus überhaupt haben wollen. Tun sie das, geschieht eine Vorsorge in doppelter Hinsicht: Die Nachkommen werden dereinst von der Vorsorge in Form der eigenen Vier Wände profitieren und wenn Sie sich ein Wohnrecht aushandeln, werden auch Sie entspannt dem Lebensabend entgegen sehen.